Activos a reformar: EOS devuelve los inmuebles al mercado.

• El número de "activos a reformar" en Europa va en aumento.
• Los requisitos de sostenibilidad impuestos a los bienes inmuebles van en aumento.
• EOS está ampliando su experiencia para volver a poner en el mercado activos inutilizables. 

Ladrillos a la vista, vigas de madera agrietadas y revoques que se desmoronan. El edificio que adquirimos en 2021 en el pueblo de Režanci, en la península croata de Istria, estaba en un estado lamentable. La villa, de 100 años de antigüedad, había estado descuidada durante décadas. "Los últimos propietarios criaban cerdos aquí", explica Ante Ricov, responsable de desarrollo inmobiliario de EOS Croatia, "es un caso típico de activo abandonado". 

En el sector inmobiliario, los activos a reformar son edificios que no valen nada, o casi nada, en caso de venta. En algunos mercados, este tipo de inmuebles siempre se han encontrado en paquetes con préstamos NPL que EOS ha adquirido, afirma Cnut Siebert, Vicepresidente Senior de Valoración de Carteras Garantizadas de EOS. "Nuestro trabajo consiste en devolverlos al mercado", afirma. Durante mucho tiempo, sin embargo, en EOS no nos centramos en desarrollar estas propiedades antes de venderlas. Pero eso está empezando a cambiar ahora, y nos da la oportunidad de ampliar nuestras áreas de especialización. 

Las razones de estos cambios son múltiples. En Croacia, por ejemplo, el mercado de NPL de créditos garantizados por bienes inmuebles es prácticamente inexistente en estos momentos, afirma Bernhard Melischnig, Managing Director de EOS Croatia. "Los bancos han saneado sus carteras". Por lo tanto, en el futuro habrá un nuevo enfoque, que pasa por "dar una nueva vida a las propiedades que han sido retiradas del mercado. Sin embargo, para ello necesitamos conocimientos y capacidades que hasta ahora no han formado parte de nuestra principal área de especialización", afirma. Y es aquí donde entró en escena Ante Ricov. Este ingeniero de desarrollo lleva décadas dirigiendo proyectos de construcción en Croacia. Ahora, su tarea es volver a convertir la ruina de Režanci en una villa equipada con un sistema de calefacción, tuberías de agua, tendido eléctrico y una piscina completamente nueva. Se ocupará del nuevo diseño, buscará contratistas y supervisará la construcción. El proyecto, dice, es posible. "Queríamos empezar poco a poco para acumular experiencia que luego podamos transferir a propiedades más grandes". 

Al mismo tiempo, Ricov está gestionando un proyecto para convertir un edificio inacabado cerca de Zagreb en un bloque de apartamentos. En este caso, sin embargo, EOS no se ocupa de las obras, sino que financia al promotor. También en este caso se trata de una nueva línea de negocio, dice Bernhard. "El objetivo es ofrecer un servicio completo para los activos a reformar, ya sea en calidad de intermediario o de inversor. Para ello, combinamos los conocimientos de Ante con nuestra experiencia jurídica y comercial. Esto es un valor diferencial que nadie más puede ofrecer en Croacia". 

También se presta cada vez más atención a los activos internacionales a reformar, afirma Cnut. Los catalizadores son unos requisitos más estrictos en materia de sostenibilidad, por ejemplo, en forma de directiva de la UE sobre obligaciones de información relacionadas con la sostenibilidad en el sector de los servicios financieros. En el futuro, por tanto, los edificios se calificarán en función de aspectos como la eficiencia energética y el tipo y volumen de los materiales utilizados. Esto creará una nueva forma de activos a reformar, afirma Cnut, porque "en el caso de muchos inmuebles, la inversión necesaria para una reconstrucción sostenible no puede recuperarse mediante el alquiler". 

Cnut no ve este desarrollo como un riesgo, sino como una oportunidad. "Durante décadas, los edificios han surgido en zonas verdes. Ahora tenemos que pensar en volver a convertir los edificios en "zonas verdes". En el sentido más literal de la palabra. Tierras de cultivo, emplazamientos para sistemas de energía solar o almacenamiento de electricidad, biotopos y praderas de abejas podrían ser posibilidades para esos terrenos. Con esta idea en mente, Cnut pretende establecer nuevas redes y mantener conversaciones con empresas que podrían ser útiles para este tipo de proyectos de reconversión, como proveedores de sistemas de energía solar. Al mismo tiempo, requiere desarrollar nuevos conocimientos dentro de la empresa. "Todavía no existe un perfil laboral para gestores de activos a reformar, pero es la dirección que tenemos que tomar", asegura. Por tanto, en futuros procesos de selección también tendrán en cuenta cualificaciones ajenas al mercado inmobiliario como, por ejemplo, experiencia en el sector de las energías renovables. Los equipos actuales podrán ampliar sus conocimientos mediante formaciones específicas. 

"Todavía existe una brecha entre las economías europeas", afirma Cnut. "Especialmente en algunas naciones de Europa del Este, las soluciones sostenibles siguen teniendo poca relevancia para los inversores. Pero es solo cuestión de tiempo que este tema se plantee allí también. Y, entonces, tendremos ventaja gracias a los conocimientos que hemos acumulado internacionalmente". 

En Grecia, esta cuestión ya ha salido a la luz. "Aquí ya es tendencia desde hace cinco años·, dice Yannis Delikanakis, de Southrock, socio griego de EOS. "Y, desde hace dos años, los hoteles y edificios de oficinas necesitan tener uno de los dos certificados de sostenibilidad posibles". Estas normas están aumentando los costes de las reformas de los edificios entre un 10 y un 15%, afirma Yannis. Sin embargo, esto también es una oportunidad, ya que "podemos devolver algo a la sociedad". Por ejemplo en Fokos, al noreste de la isla de Mykonos, donde EOS y Southrock están reconvirtiendo 11 villas inacabadas. "Siete de ellas no eran más que esqueletos, ni siquiera tenían ventanas", dice Yannis, "y verlas es la razón por la que hay muy pocos visitantes en las playas de la zona". 

Las villas se están reconstruyendo ahora según normas sostenibles, con paneles solares en los tejados, bombas de bajo consumo, una planta de reciclaje para el agua de lluvia y sistemas de ventilación inteligentes que apagan el aire acondicionado si se abren las ventanas. "Somos los primeros en llevar a cabo este tipo de proyectos en Grecia", afirma Yannis. "Naturalmente, queremos ganar dinero con esto, pero también estamos devolviendo al mercado propiedades recientemente sostenibles que antes causaban problemas a la sociedad, como la contaminación". 

"Reestructurar activos a reformar es parecido al reciclaje inmobiliario", añade Cnut. Y eso presenta oportunidades. "Así, podemos contribuir a la protección del clima".